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楼市房价大跌之后短期内后果是灾难性的

来源: 2018年07月24日

楼市房价大跌之后 短期内后果是灾难性的

最近有消息称,全国大中城市房价下跌了20%-30%左右,中国企业债券发行的规模正在急剧扩大。据统计,2012年3月,包括房产公司在内的中国企业的债券发行额达到525亿美元,相当于3300亿人民币,创造了改革开放以后的企业债券融资的单月纪录。在这之前,中国企业债券的单月最大发行额为455亿美元,时间是2011年11月。2012年3月,建筑公司的债券发行规模也约为70亿美元,为2011年3月的2倍左右。

中国房地产开发公司的自筹资金一般在35%左右,实际的自有资金一般低于20%。商业银行的信贷支持是房产企业融资的一个来源,尤其是年的大规模信贷扩张使得房产开发商的信贷杠杆明显提升。? [高端楼盘是下一轮降价主角 降幅可能达7折]

此外,中国房产开发商与国外同类企业相比,最大的一个不同便是预售杠杆极大,预售房款一般占到房产企业房地产开发总资金的40%以上。中国商品房销售的一级市场几乎都是以预售形式完成的。在2010年来,商品房竣工面积与销售面积的比例大约为1:1.7。这表明,开发商尚未开发却已销售出去的房产占到已投入资金开发好的现房的70%,开发商需要至少占已投入的资金的70%以上的增量资金才能完成已售房屋的开发任务。一般来说,购房者都是采用按揭方式而不是一次性付款的方式来支付房款,由此可以判断预售房款中至少有50%-60%的资金都是来自商业银行。因此,商业银行的信贷支持乃是房产商的主要资金来源。

房价大涨导致通胀恶化与泡沫膨胀。目前来看,中国房地产泡沫如果继续膨胀,后果不堪设想。因此,为了避免通胀恶化与泡沫膨胀到难以收拾的局面,决策层不得不控制银行融资总额,紧缩信贷,采用严厉的房产调控政策。在这种情况下,各大商业银行都大大降低了对房地产公司和一些地方政府的融资平台(一般以各种担保公司与金融机构的名义)的信贷支持。这是房产公司甚至是地方政府,被迫通过发行债券来筹措资金的根本原因。2012年3月,西安市和镇江市的政府相关企业,即地方政府的融资平台都发行了企业债券。

根据美国与日本房地产历史的经验与教训,房地产投资在中长期的经济增长中的作用并不明显,甚至可以忽略。但是,处于衰退周期之时,房地产投资的萎靡不振将变成经济增长的最大的负面冲击因素。在天津社会科学院出版社2011年出版的《世界金融五百年》中就谈到,日本经济经过20世纪8、90年代的房产泡沫的高涨(与一般的观点不同

楼市房价大跌之后短期内后果是灾难性的

,真实的情况是,日本股市泡沫对经济的打击程度要远小于房产泡沫的打击),随着房地产的衰败,日本经济一蹶不振,直到现在都没有起色。

换句话讲,房地产没有放大经济增长的作用,却有放大经济衰退的作用。究其原因,在于信息不对称现象。商业银行无论是给企业贷款还是给个人贷款,都不了解借款人的信用状况。也就是说,贷款人与借款人在借款人信用方面的信息是不对称的。在这种情况下,金融机构很少会采用纯粹的信用贷款方式贷款给借款人。金融机构一般都需要借款人以一定的资产作为抵押物来借款。此即所谓的抵押贷款方式。在房地产泡沫膨胀之时,房产价格节节上涨,企业与个人所拥有的房地产的资产价值也随之水涨船高,商业银行乐于拿房地产作为抵押物来贷款给企业或个人。但是,房产价格一旦进入下降通道之时,商业银行便会十分谨慎,企业或个人将难以用房产作为抵押物来申请贷款,因此整个银行与信用体系中的信贷扩张水平便会大幅下降,从而导致经济紧缩。在经济增长放缓甚至是萧条之时,房价的下跌将会严重放大经济衰退的程度。房地产在这个阶段起到了一种金融放大器的作用。

在美国、西欧地区,包括土地税与房屋税在内的房产税是地方政府财政收入的主要来源,最高能占到地方财政收入的70%以上。而在我国,房产税开征尚处于试点阶段,地方政府财政收入中的一个很大的来源便是土地出让金以及各种其他与房地产相关的税收。本质上,地方政府以土地作为财务杠杆来获取巨大收益。土地出让金仅仅是地方政府所获得的直接收入。但由于土地拆迁成本越来越高,而土地出让金的支出均有明确规定,因此土地出让金对地方政府收入的提高作用并没有我们所想象得那么大。就在房产泡沫膨胀最为严重的2010年,全国2万亿的土地出让金,仅有1/3是政府的额外收入。地方政府在房地产开发上的收益主要是通过抬高土地价格,从而使得地方政府通过相关企业作为融资平台以土地为地方政府所有的核心资产来获取银行贷款。简单地讲,就是地方政府用土地权益做抵押换取银行贷款。

随着房产价格的下跌,分以土地出让金作为融资平台还款来源的政府信贷将会巨大的偿债风险,与此同时,土地价格的下跌也将影响地方政府存量信贷的安全性。然而,地方政府的收入降低,支出却具有极大的刚性,难以下降。地方政府主要支出包括四个方面:机关与事业单位行政费,教科文卫事业费,各种政绩工程或面子工程,已开工的基础设施建设项目。其中任何一个方面都难以降低支出水平。就拿高铁、廉租房等各种基础设施建设项目来说,一般地方政府出30%,剩下的70%或者是国家开发?银行的政策性贷款,或者是中央发放的建设补助。面子工程的手法与此相同。一旦银行不支持贷款,这些大型项目或工程将变成烂尾工程,那样的话,国家的损失将会更大。

因此,目前房价下跌的幅度就快到了决策层与各地方政府所能承受的临界点。企业通过发行债券的方式进行融资也说明了企业目前的困境。实际上,这些企业债券主要由保险公司和商业银行持有,换而言之,最终的风险仍然是商业银行承担的。无论如此,房产经济土崩瓦解的恶果便是整个中国金融系统的崩溃,到那时,人民币购买力的下降程度是我们不能想象的。在这种局面下,决策层必然希望,房价既不要大跌也不能大涨,让房地产在目前的价位上横盘整理才是最好的选择。至于地方政府,从国内外的历史来看,赤字财政与温和通胀是一个可行的选择。由此看来,房产调控就像在钢丝绳上跳舞,如履薄冰,如何让房地产泡沫平稳地软着陆,对于中国经济与每个中国人来说,都是一件重于泰山的历史性事件。

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